Утрата права пользования помещением по договору социального найма

Регулируются следующими статьями Жилищного кодекса РФ:

  • ч. 3 ст. 83 "Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения"
  • ст. 71 "Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи"
  • ч. 1, 2 ст. 69 "Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма", а так же п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

За кем может быть сохранено право?

Право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшей супругой нанимателя жилого помещения, являющейся матерью его несовершеннолетних детей, вселенных в данное жилое помещение в установленном порядке, на срок, который необходим для реализации возложенных на нее законом родительских обязанностей по их воспитанию и содержанию.

(П. 3 раздела "Разрешение споров, возникающих из жилищных отношений" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)

Обстоятельствами, имеющих юридическое значение по делу о признании ответчика прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, является выяснение причин выезда ответчика из спорного жилого помещения (носил ли он временный характер или был связан с выездом на другое постоянное место жительства), наличие или отсутствие препятствий в пользовании помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, наличие у него права пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, факт исполнения или неисполнения им обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Если лицо не вселялось в жилое помещение, а было в нем лишь формально зарегистрировано, то право пользования жилым помещением оно не приобретает. Однако в отношении несовершеннолетнего ребенка поставить вопрос о признании его не приобретшим право пользования по аналогичным мотивам вряд ли удастся.

Суд может отказать в признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, установив, в частности, что его непроживание в жилом помещении носило вынужденный и временный характер, обусловленный тем, что ему чинились препятствия в пользовании жилым помещением (обращения в полицию или суд), однако он продолжал нести права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

Ответчик может быть признан утратившим право пользования жилым помещением, поскольку он длительное время не проживает в этом помещении, сохраняя в нем лишь регистрацию, не исполняет обязанности по оплате (суд может учесть, что до определенного времени ответчик вообще не оплачивал коммунальные услуги по спорной квартире или оплачивал их периодически),, его выезд из квартиры не носит временного характера (договор социального найма, договор найма жилого помещения, выписка из ЕГРН, подтверждающая наличие в собственности ответчика), он не предпринимает попыток вселиться в помещение, в помещении нет его личных вещей.

Срок исковой давности

Срок исковой давности не применяется к требованиям о признании утратившим право пользования или не приобретшим право пользования жилым помещением, поскольку данные требования вытекают из правоотношений по пользованию жилым помещением, которые носят длящийся характер.

Иск о признании утратившим право пользования жилым помещением вправе подать наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя жилого помещения (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Исковые требования, которые заявляются суду: о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением (ст. 71, ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 ), о снятии ответчика с регистрационного учета по адресу места нахождения жилого помещения (если истец заявляет дополнительное исковое требование о снятии ответчика с регистрационного учета, то в качестве соответчика либо третьего лица указывается соответствующее отделение УФМС, с 2016г . - Главному управлению по вопросам миграции МВД России), о выселении ответчика из жилого помещения,  о прекращении права пользования ответчика жилым помещением, о расторжении в отношении ответчика договора социального найма.

Очень тяжело признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением, прописанного на момент приватизации и отказавшегося от приватизации, так как судебной практикой за ними признается право пожизненного проживания («вечные пользователи») и суды их не выписывают, если они сами не отказываются и не выезжают, что нужно доказывать.

Споры о признании гражданина утратившим право

Так же собственник жилого помещения может признать утратившим право пользования бывшего члена семьи в случае развода: На основании пункта 4 статьи 31 ЖК РФ «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».

Согласно пункту 1 статьи 35 ЖК РФ «В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда».

В силу положений ст. ст. 288, 304 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и вправе требовать устранения всяких нарушений его владения, в том числе не связанных с лишением владения.

Пункт 2 статьи 292 предусматривает, что «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

При этом, как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», по смыслу частей 1, 4 статьи 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения.