Юридическая компания «Бизнес-Консалтинг»

Недвижимость с долгами

Tags: second tag 0 comments
Недвижимость с долгами

Иметь собственную квартиру – заветное желание многих граждан. Наконец-то накопили нужную сумму, подписали документы купли-продажи и вот счастливый момент стали владельцем недвижимости.

Но радость быстро сменяется огорчением. Эксплуатационные службы предъявляют счёт за коммунальные услуги прежнего владельца квартиры. Что же делать в такой ситуации

Законодательная база по оплате коммунальных услуг.

В соответствии со статьёй 153 Жилищного кодекса РФ, коммунальные услуги оплачиваются владельцами недвижимости с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения договора аренды, если квартира арендуется. Долги прежних собственников к новым владельцам не переходят, если в договоре про уплату такового не оговорено.

Сколько инвестиций понадобится?

Секундочку…

Имеется одно исключение, которое прописано в статье 158 ЖК РФ. К новому владельцу, купившего недвижимость, переходит долг от прежнего владельца по проведению капитального ремонта.

Бывает так, что продавец квартиры в договоре купли-продажи прописывает обязанность покупателя жилья оплатить все долги по коммунальным услугам. В статье же 391 Гражданского кодекса РФ сказано о том, что такое условие будет законным, если кредитор будет согласен. То есть коммунальная служба должна дать согласие на то, что прежний хозяин «повесит» долг на нового. Если коммунальщики не соглашаются с таким решением продавца, новый собственник недвижимости может спокойно не оплачивать долг, даже если в договоре такое условие прописано.

Защищаемся от коммунальной службы.

Договор купли-продажи подписан. В нём нет пункта, что новый владелец недвижимости оплачивает долг продавца, а коммунальщики настаивают на оплате. Необходимо в таком случае прийти в эксплуатационную организацию с правоустанавливающим документом, предъявить им квитанции по оплате услуг за тот период, как стали владельцами недвижимости. Попросите перезаключить договоры по обслуживанию на своё имя и переоформить лицевые счета. Платите за услуги коммунальщиков с того времени, когда жильё было оформлено в собственность. Спокойно расскажите им о ваших правах, которые регламентируются вышеуказанными статьями.

О том, что вы платить за прежнего хозяина не будете официально укажите в письме, которое направьте в эксплуатационные организации. Сделайте все необходимые ксерокопии документов и квитанций, приложите их к письму. Если официальное письмо в коммунальную службу решите отнести самостоятельно обязательно затребуйте от секретаря проставить на втором экземпляре роспись, дату и печать.

Пишем в прокуратуру заявление.

Коммунальная служба решила закон не соблюдать и «давит» на вас с оплатой долга, тогда идите в прокуратуру и пишите заявление. Опишите ситуацию, возникшую с долгом, и заявите, что квалифицируете действие коммунальщиков как вымогательство, попросите принять соответствующие меры. К заявлению приложите копии всё тех же документов и письма, направленного в эксплуатационную организацию.

Разбирательство в суде.

Если после обращения в прокуратуру и вынесения ею постановления о неправомерности действий сотрудников управляющей организации, коммунальщики продолжают требовать с вас долг – идите в суд.

В суд иск о неуплате задолженности, возможно, и сама коммунальная организация на вас уже подала. Не теряйтесь. Подготовьте суду все договоры, квитанции, копии писем в коммунальную службу. Ссылайтесь на 153, 158 статьи Жилищного кодекса. Будьте уверены в том, что практика судом относительно этих вопросов уже наработана. Если сомневаетесь, что суд на вашу сторону не встанет, заранее подготовьте документы из судебных практик по похожим делам. Их можно найти в интернете.

Если судебное решение всё-таки не было в вашу пользу решено – обращайтесь в мировой суд. Требуйте, чтобы приказ о взыскании задолженности был отменён.

Что нужно сделать, чтобы проблема по оплате чужого долга не возникла.

Приобретая недвижимость, просите у продавца предъявить справки от всех коммунальных компаний. В справках должно быть подтверждение того, что долгов по оплате коммунальных услуг за продавцом нет.

Попросите, чтобы продавец прописал в договоре купли-продажи то, что он гарантирует отсутствие задолженности перед коммунальными организациями. В противном случае при обнаружении подобных долгов покупатель может договор расторгнуть и потребовать вернуть деньги, которые заплатил за квартиру.

Ещё нужно в договоре купли-продажи указать на то, что коммунальная организация должна подписать акт приёма-передачи жилья. Заверить то, что выплаты прежним владельцем произведены, указать показания всех счётчиков. Только тогда подписывать договор и расплачиваться за приобретённую недвижимость.

Комментарии Disqus